Los riesgos de comprar casas en remate

No todo lo que se remata es sinónimo de oportunidad o ‘ganga’, en particular en el caso de los bienes inmobiliarios o propiedades que están en litigio. 

De acuerdo con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano (CNNM), las adjudicaciones siempre proceden de un juicio, ya sea hipotecario o de otra índole. 

Eduardo de la Canal, consultor de operaciones de Coldwell Banker, expuso que las viviendas que han caído en esta situación pueden ser adquiridas por un precio menor al valor comercial, en un rango de 20 a 60 por ciento inferior. 

“Un remate es un proceso jurídico en el cual se ordena el remate de un bien raíz en virtud de que el propietario del inmueble ha entrado en una demanda por incumplimiento de las obligaciones contraídas con un banco, para que éste pueda recuperar parte de la inversión o del crédito que no pudo recuperar de manera regular con un cliente”, explicó de la Canal en entrevista.

“El negocio de los bancos no es ser corredores de bienes raíces, por lo que la cartera vencida de los bienes enajenados de los créditos hipotecarios les genera mucho mayor problema, por lo que se trata de recuperar la inversión”, aseguró Juan Carlos Rivera, director del Departamento de Administración, Mercadotecnia y Negocios Internacionales del Tec de Monterrey, campus Santa Fe. 

De la Canal señaló que en 2013 en el país se otorgaron cerca de 150 mil créditos hipotecarios y la cartera vencida de los bancos es de 4 por ciento, por lo que estimó que más de diez mil propiedades estarían en esta situación.

Pero antes de leer edictos o contactar juzgados, los especialistas recomendaron analizar algunas consideraciones.

“El acceso a los bienes rematados suele tener una letra pequeña muy complicada de entender, lo que suele representar cierto riesgo; entendiendo la situación del entorno y del remate, pero se sugiere en dado caso que se hable también con los vecinos, lo que implica una considerable cantidad de investigación”, indicó Rivera.

Por su parte, el CNNM sugiere la asesoría de un notario, quien deberá tramitar las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes, por ejemplo, el certificado de gravámenes en el Registro Público de la Propiedad y las constancias de no adeudo del impuesto predial y de los derechos de agua.

“Es importante señalar que en caso de un remate, si la propiedad no está al corriente en los pagos, será el comprador quien deberá cubrirlos”, precisa.

Asimismo, los expertos alertaron de particulares que pueden ostentarse como propietarios que ofrecen en remate una propiedad o que están trabajando a nombre de un banco, que llegan a pedir anticipos que van de los 50 mil a los 200 mil pesos para “apartar” alguna propiedad.

“El esquema tiene ciertas ventajas, pero debe de tomarse con mucho cuidado el tema, por lo que hay que revisar el Registro Público de la Propiedad para verificar que el inmueble esté en manos de una institución bancaria y no de particulares”, recomendó Rivera.

Tome en cuenta que para financiar una vivienda en remate por lo general no se aceptan créditos bancarios ni Infonavit, por lo que se debe de contar con el monto total del inmueble.

Además, al adquirir un inmueble a través de una adjudicación por remate, el costo por el pago de impuestos supera al que se pagaría en una operación de compra-venta, pues el adquirente cubre gastos que normalmente corresponderían al vendedor, como el ISR que se genera por la venta del inmueble, el cual normalmente es pagado por el vendedor, pero que en el caso de un remate es cubierto por el comprador, así como algunos gastos del juicio.

Fíjate más allá del precio. Investiga las razones por las que está en remate el inmueble, así como su ubicación.

Revisa el Registro Público de la Propiedad. Acude con un notario para conocer la situación legal del inmueble.

Visita la vivienda. Es recomendable analizar las condiciones del bien y verificar si en verdad se trata de una ‘ganga’.

Verifica las fuentes de financiamiento. Dependiendo del caso, es probable que no puedas usar un crédito bancario o del instituto de vivienda. Revisa las condiciones de venta y evalúa.